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高成數按揭&新按保(林鄭Plan)

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高成數按揭&新按保(林鄭Plan)

買樓置業,在首期緊絀的情況下,按揭成數越高當然是越好。市場所指高成數按揭,泛指一般高於*六成之住宅物業按揭貸款,俗稱「二按」,其實更準確的說法應為「按揭保險」,由香港按揭證券公司(HKMC)提供。2019年10月政府放寬了首次置業的住宅樓宇高成數按揭,900萬以下物業最多可獲承造九成,最高貸款額為720萬,以低者為準,而900-1000萬物業則劃一為最高八成按揭。

不論按揭成數多少,整筆按揭貸款,均由銀行全額提供。分別是當中高於六成按揭之貸款,需由按揭保險公司提供擔保,若日後業主出現斷供情況,按揭保險公司就會負責賠償給銀行。而這個擔保則為付費擔保,保費全數由業主承擔,按揭保險費用計算方法可參考附表。注意按揭保費計算方法是以整個貸款額計算,而非只計算六成按揭以上部份。以800萬物業為例,九成按揭之按揭金額為720萬,以按揭年期30年計算,按揭保費是720萬乘以5%,計算後保費為36萬。唯按揭保險公司一般會提供折扣,約為6折-65折之間。按揭保費非細數目,銀行普遍都可以一併批出樓按及按揭保費貸款,供樓時分期攤還,按上述例子,只要申請人可通過壓力測試,最高按貸金額則為756萬(未扣減按揭保費折扣)。當然,業主亦可選擇按年支付,但一般較少選取此法,因按揭保費會相應提高。

按揭保費:

按揭保費計算方法,可參考附表。同樣借九成按揭,樓價上的差別可令保費差別很大,購置物業時就需要參考買入價是否「踩界」,舉個具體實例,樓價600萬與601萬的保費已相差約2萬,所以置業時與業主議價也要注意,以降低按揭保費成本。使用高成數按揭亦須留意壓力測試一環,按照金管局規定,須以按揭計劃之CAP加3%後之每月供款額不超過入息之55%-60%為批核基準。

物業價格最高按揭成數按揭保費率
第一門檻
450萬以下最高90%(上限360萬)4.35%
450-600萬最高80%2.15%
第二門檻
900萬以下最高90%(上限720萬)5%
1000萬以下最高80%2.47%

免壓測按揭保險:

市場上有一種謬誤,就是使用高成數按揭可免壓力測試批核貸款,事實並非如此。申請按揭保險是由香港按揭證券公司(HKMC)審批,HKMC可免壓測審批按揭保險,但由於按揭貸款是銀行提供,銀行批出按貸時是必須要借貸人通過壓力測試,即必須通過實際供款比率不超過實際入息之50%,有銀行甚至要求不超過實際入息之45%。所以想使用高成數按揭之借貸人務必留意,按揭保費方面亦可因個別特殊情況有所不同。在計劃置業或落細訂之前,最穩妥還是先與MES按揭顧問為閣下作評估。

按揭保險計算界線:

按揭保險只涵蓋1000萬或以下之物業,以1000萬以內之物業計算,最高按揭成數為樓價之60%;上限貸款額500萬,換句話說,樓價在$833萬以上都只可借500萬,少於60%按貸,若需造最高60%按揭,還是需要購買按揭保險繳付保費。1000萬以上之物業則全以50%按揭為上限。

退回按揭保費

若以高成數按揭置業而隨著時間單位升值,按揭成數就自然下降,可能無需要再使用按保。此時業主可選擇轉按物業以退回按揭保費。按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內退回15%,由於樓宇按揭通常有罰息期,一般為兩年,所以普遍能節省的保費為15%。

善用活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)

近年一般銀行在承造按揭之時,都會付帶為客人提供活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link),此戶口提供比普通儲蓄戶口高的存款息率,現時普通儲蓄戶口息率接近零,而活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)息率則是跟按揭息率掛鈎(H+1.3%),為按息提供了對沖的作用,此類戶口多有存款上限,多為貸款額的50%,個別銀行亦提供高至60%上限。此戶口與一般儲蓄戶口無異,隨存隨取,息率以日結計算,非常靈活。如果閣下是手頭鬆動而選用高成數按揭,就該同時開設活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)以節省利息支出。但很多選用高成數按揭上車的新手買家現金流可能較緊絀,後者就應選取提供最高現金回贈的銀行承造按揭較恰當。

*註:1000萬以內物業,以六成按揭或500萬計,以價低為準。

不提供按揭利率封頂利率實際封頂利率高息戶口總回贈
300萬以上H+1.3%P-2.75%2.5%提供1.25%
400萬以上H+1.3%P-2.75%2.5%提供1.6%
400萬以上H+1.3%P-2.75%2.5%不提供1.8%
600萬以上H+1.3%P-2.75%2.5%不提供1.8%

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