按揭保險計劃（6成以上按揭）

上車買樓，無論首期是否緊張緊絀的情況下，對於買家來說，按揭成數越高當然是越具彈性。因此很多買家，於購置物業及申請按揭時，若能符合條件，都會考慮是否申請高成數按揭。高成數按揭，泛指一般高於*六成之住宅物業按揭貸款，俗稱「二按」，其實更準確的說法應為「按揭保險」，主流由香港按揭證券公司(HKMC)或QBE提供。

新按揭保險計劃，大幅上升至涵蓋1920萬住宅物業：

於2022年2月24日，政府公佈的新一份財政預算案中，再次公佈了新的按揭保險計劃，而且已即時生效。此是繼上次由特首於2019年10份推出的林鄭Plan後的一次重大更改。舊有按揭保險計劃涵蓋1000萬內物業，而新的按揭保險計劃大幅調升至1920萬物業，根據新按揭保險計劃，1000萬以內物業可獲承造9成按揭，其上至1200萬物業則可以獲得8成按揭，而最高受惠可達致1920萬物業上限貸款額為960萬港元。根據以往資料，高於1000萬以上物業，則最多只可以獲承造樓價之50%按揭，換言之，1000萬以上至1920萬之住宅物業，而貸款金額又超過樓價之50%的話，就會涉及新按揭保險計劃，因此亦需要繳付相關的按揭保險費。

了解按揭保險操作，按保費用計算方式，免失預算：

就高成數按揭而言，不論按揭成數多少，整筆按揭貸款，均由銀行全額提供。分別是當中高於六成按揭之貸款，需由按揭保險公司提供擔保，若日後業主出現斷供情況，按揭保險公司就會負責賠償與銀行。因此，當中涉及保費，並全數由業主及借款人承擔，按揭保險費用計算方法可參考本頁附表。當中需注意，按揭保費計算方法是以整個貸款額計算，而非只計算六成按揭以上部份。以1000萬物業為例，九成按揭之按揭金額為900萬，以按揭年期30年計算，按揭保費是900萬乘以5%，計算後保費為45萬。唯按揭保險公司一般會提供折扣，約為65折-7折之間。按揭保費金額非細，可幸是大部份銀行都可借出個買家，並一併與樓按批出整筆按揭貸款，及於供樓時分期攤還。按上述例子，唯申請人需通過連同按揭保費整筆金額之壓力測試方能成事。當然，業主亦可選擇按年支付，但一般較少選取此法，因按揭保費會相應提高之餘，如業主於使用按揭保險3年內退保亦不能獲退還部份保費。

按揭保險費用計算表：

按揭保費計算方法，可參考附表。同樣是九成按揭，樓價在新舊按揭保險上列明之價格不同，保費差別亦可有差別，購置物業時就需要參考買入價是否「踩界」，舉個具體實例，樓價600萬與601萬的保費已相差約2萬，因此以置業時與業主議價也要注意，以降低按揭保費成本。使用高成數按揭亦須留意壓力測試一環，按照金管局規定，須以按揭計劃之CAP加3%後之每月供款額不超過入息之55%-60%為批核基準。當然，市面上亦有銀行提供免壓測方式審批，會更容易讓買家及借款人達到獲批資格，詳情可以與我們聯絡並深入分析申請人是否適用。

免壓測按揭保險：

市場上有一種謬誤，就是使用高成數按揭可免壓力測試批核貸款，事實並非如此。申請按揭保險是由香港按揭證券公司(HKMC)審批，HKMC可免壓測審批按揭保險，但由於按揭貸款是銀行提供，銀行批出按貸時是必須要借貸人通過壓力測試，即必須通過實際供款比率不超過實際入息之50%，有銀行甚至要求不超過實際入息之45%。所以想使用高成數按揭之借貸人務必留意，按揭保費方面亦可因個別特殊情況有所不同。在計劃置業或落細訂之前，最穩妥還是先與MES按揭顧問為閣下作評估。

按揭保險計算界線：

按揭保險只涵蓋1920萬或以下之物業，以1000萬以內之物業計算，最高按揭成數為樓價之60%；上限貸款額500萬，換句話說，樓價在$833萬以上，最高只可或承造500萬元按揭，少於樓價之60%，若需按揭高於最高60%或500萬，則需通過按揭保險計劃繳付保費，以獲得高於此限之按揭成數及金額。根據指引，介乎1000 – 1920萬之物業，若需超過樓價之50%按揭，則需通過按揭保險計劃而獲得承造。

合乎具體情況，按揭保費可獲部份退回：

若以高成數按揭置業而隨著時間單位升值，按揭成數就自然下降，可能無需要再使用按保。此時業主可選擇轉按物業以退回按揭保費。按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內退回15%，由於樓宇按揭通常有罰息期，一般為兩年，所以普遍能節省的保費為15%。

善用活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)

近年一般銀行在承造按揭之時，都會付帶為客人提供活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)，此戶口提供比普通儲蓄戶口高的存款息率，現時普通儲蓄戶口息率接近零，而活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)息率則是跟按揭息率掛鈎(H+1.3%)，為按息提供了對沖的作用，此類戶口多有存款上限，多為貸款額的50%，個別銀行亦提供高至60%上限。此戶口與一般儲蓄戶口無異，隨存隨取，息率以日結計算，非常靈活。如果閣下是手頭鬆動而選用高成數按揭，就該同時開設活期按揭掛鈎高息戶口(Mortgage Link)以節省利息支出。但很多選用高成數按揭上車的新手買家現金流可能較緊絀，後者就應選取提供最高現金回贈的銀行承造按揭較恰當。

*註：1000萬以內物業，以六成按揭或500萬計，以價低為準。

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