fbpx
Hong Kong
2111 3323
info@mortgage.com.hk

如何善用Mortgage Link自製減息

按揭套現再投資,買樓好易一開二

如何善用Mortgage Link自製減息

近數年銀行提供的按揭計劃一般設有與存款掛鈎(Mortgage Link)的優惠,市場上較普及的一款按揭存款掛鈎計劃,是向按揭用家提供一個高存息戶口,存息與按息相同,即使近月按息跌至目前約1.75%,但1.75%的存息仍明顯高於一般儲蓄息率0.01%,用家將日常儲蓄、備用資金存進存息戶口,又或把投資或生意往來資金停泊在戶口,便可賺取高存息收入,以抵消按息支出計算,等同可減低淨按息。

近月拆息下跌推低H按息,但銀行為彌補息差收窄亦將新按揭客戶的按息上調0.2厘,用家實際上亦可善用Mortgage Link自製減息。

以目前平均按揭額475萬元為例,按息1.75厘、25年還款期,假設借款人於提取按揭貸款當日存入30萬元,並於每月額外存入4000元儲蓄,以存息收入抵消按息的淨利息支出減少26%,省去金額約達28.9574萬元,實際按息等同降至約1.32%。倘若借款人有大額生意資金回籠,該月放進237.5萬元至存息戶,達致未償還按揭額一半的存款金額上限,該月存息收入抵消按息後,淨按息等同減少50%,按息由1.75厘降至0.875厘。

當然,銀行不能做蝕本生意,沒可能讓借款人抵消全數按揭利息,所以此類計劃一般設有存款金額上限,較常見是定於未償還按揭額的一半,個別銀行提供較大優惠,存款可達按揭餘額60%。倘若存款金額超逾上限,部分銀行仍可就超出的金額提供一般活期儲蓄利息,但亦有銀行是不會提供任何利息。

此類按揭存款掛鈎計劃在提存方面具有高度彈性,存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死,用家可隨時按需要提取存息戶的存款,亦可隨時把資金再存進戶口內,利息按每日戶口結餘計算,甚具彈性。

今年疫情打擊全球經濟,超低息環境對銀行息差收益構成影響,銀行樓按取態相對保守,近月已有銀行停止提供這類Mortgage Link高存息戶口優惠,亦有銀行削減優惠,加設高存息的存款金額上限為200萬元(或尚餘按揭額一半,但以低者為準),換言之,例如尚餘按揭額達900萬元,可享高存息的存款金額便限於200萬元。

雖則如此,市場上仍佔大部分銀行可提供Mortgage Link計劃,但不排除有銀行跟隨削減優惠,用家可比較銀行樓按計劃,把握機會善用高存息戶口抵消按揭利息。有一點需留意,Mortgage Link用家需小心謹慎每月準時供樓,因為一旦出現逾期還款,按揭條款中列明銀行可即時終止提供高存息優惠。

市場上亦有另一款按揭存款相連的綜合戶口計劃,借款人可隨時把資金及儲蓄存進戶口,有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息,利息以按揭餘額扣減存款的淨額計算,這樣便毋須如傳統按揭計劃般收取提早部分還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算,借款人亦可隨時提取及存入金額。這計劃較上述高存息戶口計劃還多一個優點,用家可藉着持續性存款,透過降低本金而縮短還款年期。

上述兩類按揭存款掛鈎計劃哪一款更慳息?若果按息一致、存入戶口的金額亦相同,有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口可有更大慳息效果。同樣以上述475萬元按揭額、按息1.75厘及25年還款期為例,同樣於提取按揭當日存入30萬元及每月存入4000元於綜合戶口,全期利息可減少高達32%,多於高存息戶口抵消按息26%,按揭還款期更由原先25年縮短至18.6年,更快捷完成供款歷程。

然而,市場上提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃的銀行較少,而批出的按息有機會略高,若未能好好利用存款特點扣減本金慳息,慳息效果或不及第一類高存息戶口計劃。故此,用家可根據銀行批出的實際息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。

https://www2.hkej.com/property/article/id/2556997/%E5%A6%82%E4%BD%95%E5%96%84%E7%94%A8Mortgage+Link%E8%87%AA%E8%A3%BD%E6%B8%9B%E6%81%AF

文章來源:信報財經 20-8-2020

發佈留言

發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。 必填欄位標示為 *

WhatsApp chat