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一手物業(即供/建期)

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一手物業(即供/建期)

置業安居,相信是每個人的理想,很多人更是鍾情於一手物業,顧名思義就是購買新樓,直接向發展商購入現樓或樓花,首要原因當然是「新」,會所設施、管理、規劃都較好。新盤多以樓花形式發售,在付款安排上有兩種選擇:即供計劃或建期付款,讓買家配合個人所需安排財務,彈性更大。

即供計劃

揀樓後即時付清樓價,樓花期內已經開始樓按貸款,即時開始「供樓」,由於發展商可有快速的現金回流,通常都會提供更多折扣優惠,樓價上有一定吸引力,一般來說,即供計劃通常也有90至180日數期去繳付尾數,但近期亦有發展商提供45天即供計劃,但因交易時間太短,銀行未必能批出按揭,於是有個別銀行表明不提供該盤的樓花按揭,意味買家需有足裕資金全數付清樓價,或以更高利率向其他財務機構借取樓按,準買家要特別留意。

有些發展商在推出樓盤時會與財務機構合作,提供一按或二按。二按的意思是第二按揭,即借款人先以物業向銀行承造第一按揭,餘下的按揭成數則由發展商的財務公司提供,一般二按的按揭成數是樓價的20%至30%,而且會列明一按及二按總貸款額不得超過某比例如80%,視乎個別發展商而定。使用這些貸款方式的買家需留神的是因整筆貸款需計算壓力測試,由於二按的利率一般較高,對每月入息的要求就會較高。

市場常聽到俗稱「呼吸Plan」,是發展商提供的一按貸款,即整畢貸款均由財務機構提供,因此無需通過壓力測試,對入息要求較寬鬆,但相對利率亦較高,多以P按計算,通常都設蜜月期,即首兩或三年提供P-2.75厘左右的利率,但蜜月期過後則飊升至P+1厘左右,即5至6厘息率,大大增加供樓負擔。

若買家想以市場俗稱「林鄭Plan」的高成數按揭計劃入市,就必須選擇建期付款,因此計劃只接受現樓按揭。

建期付款

建期付款即於收樓時才進行按揭安排,即是先付首期,待樓宇建成後,在交樓時才開始承造按揭供樓。如上文所述,如需承造高成數按揭就只可選擇建期付款。高成數按揭是指由香港按揭證券公司(HKMC),以提供按揭保險的方式,讓業主可於銀行借取高於600萬之樓按貸款,900萬以下物業最多可獲承造九成,最高貸款額為720萬,以低者為準,而900-1000萬物業則劃一為最高八成按揭。

另外,若是自住物業換樓的業主,此付款方式也較適合,選用此方法的準業主就要留意關鍵日期。需留意交樓時間可能提前或延後,關鍵日期會影響按揭申請安排,準業主可於入伙前4至6個月聯絡MES置業按揭公司,了解更多按揭安排情況。

以往選用建築期付款的風險是怕樓價下跌,至入伙時樓宇估價不足,令按揭借貸不足,準業主需另覓途徑籌集資金,但近年樓市處於升市的時間多,估價不足的情況已鮮有出現。準業主反而需要留意延期交樓的情況。慣常做法是在入伙前3個月左右申請按揭,在按揭批出後須於3個月內取用,逾期則需重新申請,在重新申請按揭時普遍只需補交近期入息證明,若個人借貸沒有太大改變,一般都能快速重新批核。MES提醒各準業主若遇上延期交樓情況就需留神按揭取用期,更簡單妥善的方法是聯絡MES按揭專員,幫客人解決各種按揭問題,費用全免。

準業主最關心的當然是按揭利息。一、二手物業均可選用Hibor計劃,Hibor中文名稱「香港銀行同業拆息」( Hong Kong Interbank Offered Rate,簡稱Hibor),也是近年較多人採用的主流按揭計劃。原因是近年美息低走,令Hibor處於低位,近年低見0.1%,一般Hibor按揭計劃都是H+1.3%,而Hibor按息都有一個封頂位,普遍會以P按作基準。簡單來說,選用Hibor計劃,可以享受到H按的低息,亦有P按封頂的保障,供款利率只會等同或低於P按,因此H按計劃廣受歡迎,亦成為主流客戶所選用之按揭計劃。想知更多詳情,即聯絡MES置業按揭專家。

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