高成數按揭

高成數按揭70%-90%(按揭保險)

買樓置業，在首期緊絀的情況下，按揭成數越高當然是越好。市場所指高成數按揭，泛指一般高於*六成之住宅物業按揭貸款，俗稱「二按」，其實更準確的說法應為「按揭保險」。2019年10月政府放寬了首次置業的住宅樓宇按揭成數，900萬以下物業最多可獲承造九成，最高貸款額為720萬，以低者為準，而900-1000萬物業則劃一為最高八成按揭。

無論是那種按揭成數，都是由銀行提供貸款，但高於六成之按揭貸款，需由按揭保險公司提供擔保，萬一日後業主斷供，風險就由按揭保險公司承擔。因此選用高成數按揭的業主，需要支付額外的按揭保險費用(收費詳情可參考本文列表)，要注意保費是以整個貸款額計算，而非六成按揭以上之部份。假設買家購入800萬物業，承造九成按揭，實際貸款金額為720萬，按揭年期30年，如此按揭保費則為720萬的 5%即36萬，絕非小數目。唯按揭保險批出後，一般保費都會有折扣，約為六折左右。而按揭保費亦可向按揭銀行同時借入，按上述例子，就可以借入720萬及保費，一併分30年攤還。當然，業主亦可按年支付，但一般較少選取此法，因保費會相應提高。

按揭保費：

按揭保險分新舊制，詳細可參考附表。因此同樣借九成按揭，保費可以差別很大，購置物業時就需要參考買入價是否「踩界」，舉個具體實例，樓價600萬與601萬的保費已相差約2萬，所以置業時與業主議價也要注意，以降低按揭保費成本。使用高成數按揭亦須留意壓力測試一環，按照金管局規定，須以按揭計劃之CAP加3%後之每月供款額不超過入息之55%-60%為批核基準。

免壓測按揭保險：

按揭保險制度中，還有一項是以免壓測方法獲批貸款。但務必要注意，所謂免壓測的按揭保險，其實也必須要通過實際供款比率不超過實際入息之50%，不同銀行基準有別，有銀行要求不超過實際入息之45%。免壓測的按揭保費也會相對較高，在計劃置業或落細訂之前，最穩妥還是先與MES按揭顧問為閣下作評估。

按揭保險計算界線：

按揭保險只涵蓋1000萬或以下之物業，以1000萬以內之物業計算，最高按揭成數為樓價之60%；上限貸款額500萬，換句話說，樓價在$833萬以上都只可借500萬，少於60%按貸，若需造最高60%按揭，還是需要購買按揭保險繳付保費。1000萬以上之物業則全以50%按揭為上限。

*註：1000萬以內物業，以六成按揭或500萬計，以價低為準。

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