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轉按 省利息‧可套現

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轉按 省利息‧可套現

轉按慳利息

轉按,簡單解釋就是將原有按揭由A銀行轉至B銀行,通常在過了罰息期(一般兩年)較常出現。最常出現的轉按誘因是利息差異,近年利率低走,hibor持續於低位徘徊,如果之前選用了較高利率的P按,就會因為想節省供樓利息而選擇轉按。

另一原因就是選用了發展商提供之高息按揭(俗稱呼吸plan),曾經處理一個個案,業主夫婦三年前向發展商購入樓花,當時選用發展商提供的即供按揭計劃,原因是可盡取樓價折扣及採用發展商提供的低息按揭,但三年的低息蜜月期已過,樓按利息即熾升至2.75%,以其供款餘額890萬、年期30年計算,2.75%息率每月供款約$363XX,對比現在普遍H按只是1.4%,每月供款約為$302XX,每年按息已經相差超過$73,XXX!

去年政府推出新按揭保險計劃俗稱「林鄭plan」,容許在不套現的情況下,發展商二按可用新按保轉按到銀行,1000萬或以下樓價要甩二按便容易得多。就以上例子,樓價800萬,發展商提供一二按八成合共640萬,三年蜜月期後如樓價仍然低於1000萬,就可以透過按揭保險把樓按餘款全數轉按到銀行,享受銀行低按息。不過要留意,如利用新按保承造8成按揭,需繳付按揭保險費,最低為貸款額的 2.5%,不過一般可享有折扣,而且保費可以分期與樓按本金一併攤還,非常靈活。兩年罰息期過後轉按更可退回按揭保費,詳細請參閱下文。

目前H按最低按揭利率為H+1.3%,而兩年多前客人的物業按揭利率為H+1.7%,轉按即可節省0.4%息,若然早前選用P plan就更應積極考慮轉按。舉一例子,若貸款餘額為500萬,以P plan 息率2.5%、30年供款期計算,每月供款為$19,7XX;若採用H plan 利率0.07%+1.3%計算(現時Hibor約為0.07%),每月供款為$16,9XX,少數怕長計,每月省卻$2,800利息,以全期360個月計算可節省之利息過100萬。

拉長供款年期

若然在最初按揭時選用了25年按揭年期,在兩年罰息期過後供款年期尚餘23年,若本身年紀不大而物業樓齡也不高,就可在轉按時考慮以30年為供款年期,減輕每月供樓負擔,在現時低息環境下,此舉可增加現金流並尋找更高回報之投資機遇。

套現周轉投資

香港樓市長遠來說皆處上升軌機率高,若然過了樓按罰息期而樓價已升值,就可考慮轉按物業,因會重新估價,樓按貸款以相同成數計算亦會增加,於是就可套現周轉或作其他投資用途。留意轉按套現不適用於以按保甩發展商二按之轉按,因高成數按揭不容許套現活動,務必留意。

近親轉讓甩名回復首置

由於現時以首次置業身份買樓可節省印花稅,轉按亦可同時進行親屬間的業權轉讓,俗稱「甩名」,意思即若本身是夫婦、父子、兄弟近親共同擁有物業,就可在轉按時同時將其中一人除名,令其變成「沒有持有物業」,回復首置身份再購置物業。詳細案例可參考本網站「甩名轉按」。

退回按揭保費

假設兩年前經按揭保險「上車」,期內物業已升值,貸款額佔樓價的比重下降,按揭成數亦會下降,當按揭成數降至六成(樓價六成或500萬以下以低為準)便毋須再用按揭保險。這時選擇轉按退回保費是明智的決定。按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內15%,三年後不能退保。

增加高息戶口上限(Mortgage Link)

現時大部分銀行都會為按揭客戶提供高息戶口(Mortgage Link),此戶口提供之息率與按息相同,而存款上限為貸款額的50%,換句話說可對沖樓按利息開支,以現時H+1.3%計算,即按息為1.4%,高息戶口亦可享有1.4%,比現在基本零息的儲蓄戶口吸引得多,現時因市場競爭激烈,部份銀行為吸引客戶,上調高息戶口存款上限,升至樓按貸款之60%。若然本身資金充裕卻又不想參與其他高風險投資,高息戶口就非常適合,可考慮轉按以享受更穩健的利息收入。

轉按流程及需注意事項

準備轉按,時間上大約在罰息期到期之前3個月左右準備,首先要為物業重新估價,坊間有很多網上估價但其實並不完全貼市,一個更簡單的方法就是透過按揭轉介公司幫忙,只因市場上各大銀行提供的按揭計劃眾多,若然親身走訪各大小銀行實在是耐力與時間的考驗,按揭揭轉介公司則對市場上的按揭計劃瞭如指掌,能為客人即時提供最優惠的按揭計劃資訊,更會為客戶作物業估價,費用全免,省時方便。

在決定合適銀行之後就可直接遞交申請文件,同時提交按揭轉介公司的轉介表以取得轉介公司之回贈。待銀行審批完成即到銀行簽署確認文件。再到律師樓辦理轉按手續,銀行即會與律師行安排放款。所以轉按的成本就是律師樓之收費。

轉按好處多,若想了解自身的個別需要,即與MES轉按專責小組聯絡,為你詳盡分析再配對最適切的按揭推介。

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