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居屋按揭

按揭套現再投資,買樓好易一開二

居屋按揭

居屋物業按揭選擇不多,無論是一手居屋、綠置居、二手居屋或二手公屋等等,按揭計劃只可選擇P按。按照現在市場按揭產品來說,都是P-2.5%或P-2.75%,即實際利率為2.5%。最長供款年期為25年。選擇銀行做按揭時,唯一可以比較的就是回贈%,時下最流行的按揭計劃多為附帶Mortgage Link之計劃,意指高息活期戶口,並享受與按揭相等之利率作為存款利率,上限為貸款額或者按揭餘額之50%。可是當下附有Mortgage Link之按揭計劃所提供之現金回贈都偏低,維持在0.2%-0.5%,有逐步減少的趨勢。而居屋或公屋都可以透過補地價而變身為私樓身份,按揭上就等同於私樓無異,可使用私樓的Hibor按揭計劃。

除此之外,首期預算、按揭年期及按揭成數也需要注意:

一手居屋及綠置居

按揭比較簡單,不論年齡都可以獲得最長25年的供款期,按揭成數如是綠表置業者則可以獲承造95%按揭,如白表置業者則為90%。需要注意的是,在買入時申請的按揭年期及按揭成數,都會取最長年期,如往後希望轉按或者甩名的話,只能獲承造餘下的供款額及年期,不能夠把供款年期拉長,或者套現。因此,一般新買家都會選擇在購入時,申請最長年期,及最高按揭成數,這樣在日後操作時會更靈活。未補地價的資助房屋,按揭成數及供樓年期都與私樓不同,加上是政府做擔保人,所以按揭批核比私樓寬鬆,綠白表申請人士更可以豁免壓力測試。

二手居屋及公屋 (白居二)

二手居屋及公屋按揭就相對複雜,在按揭年期及按揭成數方面有別於一手居屋。由於政府擔保期最長只有30年,由首次開售日期起計算,逐年遞減,因此購買二手居屋單位就要留意落成年份。粗略說明的話,樓齡超過20年,一般都未能獲得25年的最長按揭供款期。同時「白居二」申請者都要考慮壓力測試,獲批按揭年期也可能較短,準業主就需要預備更多的資金應付首期開支。當然,買入前可以聯絡我們代為計算最長年期及按揭成數,比較穩當,以下提供按揭樓齡參考表,值得一提的是,計算樓齡是以該物業之首次發售日期為計算基準。

2020年新居屋正接受申請,今期居屋推售數量超過6,900伙,市區屋苑有位有鑽石山的啟翔苑,其餘三個屋苑分別馬鞍山、火炭和粉嶺,均屬鐵路沿線,申請人數創新高也絕不為奇。在新價格下,整體4個新居屋屋苑的平均呎價較原來的9365元,便宜近2200元,現時平均呎價為7177元。今期「樓王」、位於鑽石山啟翔苑的單位,本預計售約513萬元,最新售價為489萬元,較臨時價格低24萬元。粉嶺山麗苑為今期售價最低的屋苑,價格再調低下,最便宜單位售117萬元,綠表申請者可做95%按揭,首期5.85萬元。

居屋可以個人或家庭單位申請,個人申請者在扣除強積金供款後,月入上升至最多$33,000,而2人以上家庭月入在扣除強積金後,最多為$66,000。要注意的是,即使是三人至九人家庭,月入上限也是一樣的。而每月入息則包括每月底薪、花紅、雙糧、佣金等,但不包括強積金法定供款及長者生活津貼等。

近年不少白表人士入表時會同時申請「白表居屋第二市場計劃」(白居二),買多個抽「安慰獎」的機會。新居屋與「白居二」,前者是一手物業,後者則是二手市場未補地價的居屋,以下從幾個層面作比較兩者,讓大家有更深入的了解。

最新居屋按揭計劃P-2.5%或p-2.75% = 2.5%,現金回贈高達1% + 額外現金回贈0.15%

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