【議息前瞻】港樓按揭息隨時加!

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美國加息與否將於香港時間周四凌晨揭盅,議息結果與香港人最貼身的影響,在於利率波動將影響供樓支出。如果拆息掛鈎按揭(H按)的實際按息,因拆息急升並升至最優惠利率掛鈎按揭(P按)的「封頂位」(鎖息上限),H按用家每月供款將會增加3.4%;如果連P按亦一併上升0.25厘,供樓開支更會飆升10.3%。

美國加息勢影響香港利率市場,港息遲早跟隨,不論拆息或最優惠利率向上,正在供樓的按揭業主將即時受影響,《東網》以100萬港元貸款額及30年期按揭為基礎,分別計算美國一旦加息對按揭供款影響。

●H按封頂位為P按息
現時市面上的P按及H按都屬浮息按揭,現時主要銀行的新做H按,按息普遍為H加1.4厘(實際利率1.77厘);P按亦低企於P減3厘(最優惠利率P現為5.25厘;實際利率2.25厘),P按的利率同時是H按的「封頂位」,即是H按的實際利率,不會高於P減3厘。

●美若加息港拆息會先飆
美國若於本周加息,市場或會憂慮香港資金回流美國,令利率敏感的銀行同業拆息(Hibor)勢率先飆高,跟其掛鈎的H按便首當其衝,如果H按的利率升至「封頂位」,意味現時的1個月拆息,要由近日的0.37厘,升至0.48厘(實際利率封頂差),以30年按揭期計,每100萬元貸款額的每月供款將增加240元,幅度約為6.7%,全期按揭利息總支出會增加29.86%。

●資金流走遲早加P
而若香港資金顯著流走,最優惠利率隨之上升,屆時則H按及P按用家均會受影響,以P減3厘計,P每上升0.25厘,每100萬元貸款額的每月供款將增加129元,如果相比現時的H加1.4厘按供款,每100萬元貸款額月供更會增加369元,幅度約為10.3%,全期總利息支出的增長更相當驚人,將較現時H按大增45.8%。

加一兩次當然問題不大,但每年加三至四次嗰個效應就非常之大,今日只係開始

資料來源:東網-東方日報

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